전세 계약 연장 추가 비용 절세 방법 7단계 전략

전세 계약 연장 추가 비용 절세 전략은 계약 구조, 인지세 발생 여부, 그리고 보증금 변동 처리 방식에 따라 실질 과세 차이가 발생합니다. 전세 계약을 단순히 2년 더 연장하는 것이라도, 법적으로는 ‘재계약’입니다. 그리고 이 재계약 하나로 인해 인지세가 발생할 수도 있고, 보증금 인상분이 증빙되지 않으면 과세대상이 되기도 합니다.
많은 사람들이 계약갱신청구권을 행사하면 무조건 안전하다고 생각하지만, 실제 절세 측면에서 유리한 방식은 계약 조건과 작성 방법에 따라 크게 달라집니다. 2025년 현재, 세법은 갈수록 정교해지고 있으며 전세 재계약 시 절세 전략을 세우지 않으면 불필요한 세금과 비용이 발생할 수밖에 없습니다.
이번 글에서는 전세 계약 연장 시 꼭 알아야 할 절세 포인트들을 7단계로 나눠서 설명드리겠습니다. 계약 갱신, 이제는 단순 연장이 아닌 ‘절세 설계’입니다.

전세 계약 연장 추가 비용 절세 방법 7단계 전략 – 인지세부터 보증금 변화까지

1. 전세 계약 연장 시 발생하는 추가 비용은?

① 재계약 과정에서 새로 드는 항목

전세 계약을 연장할 때는 기존 계약을 그대로 이어가는 것이 아니라, 보증금 인상, 문서 작성, 갱신 신고 등으로 인해 새로운 비용이 발생합니다.

• 보증금 인상분 이체 비용

• 계약서 재작성 및 인지세

• 부동산 중개수수료(신규 계약 시)

② 놓치기 쉬운 세금 및 행정비용

특히 인지세는 전세보증금 5천만 원을 초과하는 계약서에 의무적으로 발생하며, 계약을 새로 쓰는 방식이냐, 기존 계약에 특약만 붙이느냐에 따라 인지세 여부가 결정됩니다. → 이 부분은 아래 4번 항목에서 구체적으로 다루겠습니다.

2. 계약갱신청구권 행사 시 세무 상 유리한 구조는?

① 갱신 vs 신규계약 세금 차이

전세 계약을 연장할 때, 계약갱신청구권을 행사하여 연장한 경우에는 ‘동일 계약의 효력 유지’로 간주되기 때문에 인지세가 발생하지 않습니다.
반면, 재계약(신규 계약서 작성) 방식으로 처리하면 인지세 부과 대상이 됩니다. 또한, 계약을 완전히 새로 작성하면 임대인 입장에서는 재계약으로 인한 자산 운용 수익 신고가 필요할 수도 있어 세무 리스크가 발생할 수 있습니다.

② 2년 연장 시 문서 처리 주의점

• 계약갱신청구권 행사 시: 기존 계약서에 ‘연장 특약’을 추가하는 형태로 보존

• 재계약 시: 새로운 계약서 작성 + 인지세 부담 발생 가능성

• 실제 사례에 따르면, 계약갱신청구권을 행사했음에도 새 계약서를 작성해 인지세를 납부한 경우도 있어 주의가 필요합니다.

결론: 절세 측면에서는 갱신청구권 활용 + 기존 계약 유지가 최적의 구조입니다.

3. 보증금 인상 시 절세하려면 어떻게 해야 하나?

① 인상분 분할 납부 전략

보증금을 한 번에 크게 인상하면, 자금 이동 내역이 크고 갑작스러워 과세당국의 관심 대상이 되기 쉽습니다.
이럴 경우 임대인·임차인 모두 자금 출처 증빙자료를 요구받을 수 있으며, 경우에 따라 증여세 등 세무 이슈로 번질 가능성도 있습니다.

→ 이를 방지하기 위한 방법:

• 인상분을 2~3회로 나눠서 분할 납부

• 각 이체 시 통장 메모: “전세보증금 ○○만원 인상분”

② 증빙자료 구비의 필요성과 기준

보증금 인상 시에는 다음과 같은 서류를 준비하면 세무 리스크를 줄일 수 있습니다:

• 기존 계약서 + 연장 특약 기재본

• 보증금 인상분 이체 내역

• 입금 계좌와 예금주의 명확성 확인

특히, 임대인이 종합소득세 신고 시 전세보증금 인상분으로 인한 간접 수익을 신고 누락하면 과세 대상이 될 수 있으므로 세입자의 증빙도 임대인의 보호 장치가 됩니다.

4. 인지세, 재계약 때도 내야 하나?

① 인지세 발생 조건과 금액

인지세는 원칙적으로 금전거래 계약서를 작성할 때 부과되는 세금으로, 전세 계약 시에도 적용됩니다.

2025년 기준 인지세율은 다음과 같습니다:

※ 주의: 인지세는 계약서 1부당 금액이며, 통상 임대인과 임차인이 반반 부담합니다.

② 인지세 피하는 3가지 실전 전략

1. 계약갱신청구권 행사로 계약 연장
   → 신규 계약서 작성이 아닌 ‘특약’ 형태로 처리하면 인지세 면제

2. 전자계약서 활용
   → 정부 지원 전자계약 시스템을 통해 체결 시 자동 인지세 처리됨 (소액 자동 면제 가능)

3. 계약서 분할 작성 지양
   → 보증금 인상분만 따로 계약서 작성 시 별도 인지세 발생 가능성 있으므로 전체 계약서 갱신 형태 권장

📌 참고: 인지세 미납 시 세무조사 대상은 아니지만, 이후 증빙 제출 시 문서의 효력이 떨어질 수 있어 사전 납부 또는 면제 요건 적용을 고려해야 합니다.

5. 재계약 시 비용처리 가능한 항목은?

① 이사비, 중개수수료 세금처리 기준

전세 재계약 시 직접적인 이사비용은 대부분 발생하지 않지만, 보증금 증액에 따른 자금조달 비용(대출수수료 등)이나

중개수수료는 임대인 혹은 임차인의 필요경비 또는 종합소득세 신고 비용 항목으로 포함될 수 있습니다.

임대인 기준:

• 부동산 중개수수료 → 필요경비로 처리 가능

• 이사비 → 직접 이사 시 불인정, 대행비용 영수증 있으면 인정 가능성 있음

② 임대인의 세금 신고 가능 항목

• 보증금 증액 → 이자상당액 추산 후 소득 신고 대상

• 계약갱신으로 인한 소득은 제외되나, 재계약 시 이자상당액 증대는 국세청 자동 계산에 반영될 수 있음

결론적으로, 계약 구조와 문서 작성 방식에 따라 임차인뿐 아니라 임대인의 절세 전략도 달라져야 하며, 서류 보존과 투명한 계약 구조가 양측 모두에게 유리합니다.

6. 계약서 문구 하나로 세금이 달라진다?

① 특약 문구의 절세효과

계약서를 작성할 때 넣는 문구 하나만으로 인지세 과세 여부, 계약의 연속성 인정 여부, 보증금 증액에 따른 과세 리스크가 달라질 수 있습니다.
가장 대표적인 절세 문구는 다음과 같습니다:

“본 계약은 2023년 ○월 ○일자 전세계약의 연장이며, 계약갱신청구권 행사에 따라 2년간 계약을 유지하기로 한다.”

이 문장을 삽입함으로써, 국세청이나 법적 분쟁 시 이 계약이 ‘신규’가 아니라 ‘연장’이라는 사실이 명확해지고,

인지세나 과세 위험에서 벗어날 수 있습니다.

② 과세 당국이 보는 계약서 체크포인트

• 계약 번호 연속성 여부

• 전 계약과 동일 조건 여부 (임대인, 임차인, 주소, 면적 등)

• 보증금·월세 변화에 대한 기재 방식

• “연장”, “갱신”, “신규” 등 용어 사용 여부

📌 TIP: 임대차계약서를 작성할 때는 “전세 재계약서”가 아닌 “기존 계약의 연장”임을 명확히 표현하세요.
계약서 말미에 ‘갱신 특약’란을 별도로 두는 것도 좋은 방법입니다.

7. 임대인과 합의 후 절세 문서 구성하기

① 기존 계약서 유지 vs 신규 계약서 선택

세무 리스크 없이 전세 계약을 연장하려면, 기존 계약서를 유지하면서 연장 특약을 기재하는 방식이 가장 안정적입니다.
하지만, 임대인이 보증금 인상 등의 이유로 신규 계약서를 요구하는 경우에는, 반드시 갱신 사실을 문서상으로 명시해야 합니다.

✅ 신규 계약서 선택 시 체크리스트:

• 기존 계약일 및 내용 명시

• 계약갱신청구권 행사 사실 기재

• 보증금 증액 이유 및 이체 내역 구체화

• 양측 서명일과 계약 시작일 구분

② 세무 리스크 없는 재계약 문서 포맷

재계약 시 사용할 수 있는 간단한 특약 문구 예시:

“본 계약은 2023.03.01 체결된 계약의 연장임. 계약갱신청구권에 따른 재계약으로, 기존 조건 일부 변경(보증금 조정 등) 외 임차인의 권리는 동일하게 유지됨.”

위와 같이 문서 구조를 명확히 하면, 향후 국세청 정기조사, 임대소득 신고 시점, 분쟁 발생 시 큰 도움이 됩니다.

8. 재계약 절세 체크리스트 & 실제 사례

① 실무 기준 5단계 점검 리스트

전세 재계약을 할 때 아래 항목만 체크해도 불필요한 세금을 피할 수 있습니다:

💡 이 체크리스트는 임대인, 임차인 모두에게 공통 적용 가능하며, 특히 중개업소 없이 계약을 직접 체결하는 경우 매우 유용합니다.

② 과세 vs 비과세 갈림 사례 비교

결론적으로, 서류와 표현 방식만 바꿔도 수십만 원 단위의 세금이 줄어들 수 있습니다.

9. 실전 절세 Q&A

① Q1. 계약갱신청구권을 사용하면 인지세를 안 내도 되나요?

A. 네. 계약갱신청구권을 행사하면 기존 계약의 연장으로 간주되어 신규 계약서 작성 없이 연장 특약만 기재하면 인지세가 면제됩니다. 단, 문서에 ‘신규 계약’으로 표기되면 인지세 부과 대상이 될 수 있으므로 표현에 주의해야 합니다.

② Q2. 보증금이 인상되면 세금도 더 내야 하나요?

A. 보증금 인상 자체로는 세금이 발생하지 않지만, 갑작스러운 큰 금액 이동은 자금 출처에 대한 소명이 필요할 수 있습니다. 특히 가족 간 자금 이동 시 증여세 문제가 발생할 수 있으므로 분할 납부 및 명확한 계좌 기록이 절세에 도움이 됩니다.

③ Q3. 전세 재계약 시 반드시 새로운 계약서를 써야 하나요?

A. 아닙니다. 기존 계약서에 ‘계약갱신청구권 행사에 따른 연장’이라는 특약 문구를 삽입하면 새로운 계약서 없이도 법적 효력을 유지할 수 있으며, 불필요한 인지세 부담도 줄일 수 있습니다.

④ Q4. 인지세는 어느 기준으로 부과되나요?

A. 인지세는 계약서상 전세보증금 금액 기준으로 발생합니다.

• 5천만 원 이하: 면제

• 5천만 원 초과 ~ 1억 원: 2,000원

• 1억 원 초과: 15,000원

※ 임대인·임차인이 절반씩 부담하는 것이 일반적입니다.

⑤ Q5. 전세 계약서를 전자계약으로 작성하면 절세가 되나요?

A. 네. 정부의 부동산 전자계약 시스템을 이용하면 인지세 자동 면제 처리되거나 전자 신고로 간소화됩니다. 특히 계약 이력 확인이 용이하고, 임차인의 권리 보호에도 유리합니다.

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11. 결론

전세 계약을 연장할 때도 ‘절세’는 반드시 고려해야 할 요소입니다. 계약갱신청구권 활용 여부, 보증금 인상 방식, 계약서 문구 선택만 잘 정리해도 인지세를 피하고, 자금출처 조사도 막을 수 있습니다. 특히, 2025년부터 강화된 세무 기준에 따르면, 재계약 서류 하나로도 임대인과 임차인 모두 세무 리스크가 발생할 수 있습니다.
이번 글에서 소개한 7단계 절세 전략은 실제 현장에서 가장 많이 활용되는 방식이자, 법적으로 안정적인 전세 계약 연장 방법입니다. 단순 연장이 아닌 전략적 재계약으로, 여러분의 비용을 줄이고 권리는 지키세요.