전세계약 재계약 주의 사항을 미리 알고 손해 없이 계약하세요. 전세 재계약은 단순한 연장이 아닙니다. 특히 2025년 현재, 계약갱신청구권 만료 이후 첫 재계약을 앞두고 있다면 임대료 인상 기준, 통보 시기, 보증금 반환 조건까지 철저히 따져봐야 합니다. 실수하면 법적 분쟁이나 수백만 원의 손해가 발생할 수 있습니다.
이 글에서는 ‘전세계약 재계약 주의’ 키워드를 중심으로 실제 사례를 반영하여, 놓치기 쉬운 7가지 핵심 포인트를 정리해 드립니다.
전세계약 재계약 주의할 점 7가지 – 임대료 인상·통보 시기·확정일자 (2025 기준)
1. 재계약 통보 시기와 형식 – 언제 어떻게 알려야 하나요?
① 임차인은 계약 종료 ‘1~2개월 전’에 통보해야 유리
전세계약을 갱신하려면 종료 1개월 전까지는 임대인에게 의사를 밝히는 것이 안전합니다.
다만, 계약갱신청구권이 남아 있다면 계약 종료 6개월~1개월 전 사이에 행사해야 효력이 발생합니다.
② 임대인의 거절 및 조건 변경 시기
임대인은 같은 기간(6개월~1개월 전) 사이에 갱신 거절이나 임대료 인상 의사를 서면으로 통보해야 합니다. 기한을 넘기면 갱신 거절 효력이 사라지므로, ‘기한 내 통보’가 핵심입니다.
2. 임대료 인상 기준 – 5% 이상 올릴 수 있을까?
① 계약갱신청구권 사용 시 5% 제한
임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 임대료 인상은 최대 5% 이내로 제한됩니다. 이 규정은 주택임대차보호법에 따라 전국에 동일하게 적용됩니다.
② 예외: 신규 재계약 시엔 시장가 반영 가능
단, 갱신청구권 없이 ‘신규 계약’ 형식으로 재계약할 경우엔 임대료 제한이 없으며, 임대인은 시세 반영 가능합니다. 이 경우, 세입자 교체 없이도 임대료가 대폭 인상될 수 있으므로 계약형태 구분이 중요합니다.
3. 계약서 다시 써야 하나요? 재계약 vs 갱신 차이점
① 계약 ‘갱신’은 기존 조건 유지
계약갱신청구권을 사용하면 기존 계약서의 조건 대부분이 유지되며, 새로운 계약서 작성은 선택 사항입니다.
단, 인상된 임대료나 보증금은 별도 문서로 증빙해두는 것이 좋습니다.
② 신규 계약 시 반드시 새 계약서 필요
임대인과 협의해 ‘신규 계약’을 맺는 경우, 기존 계약과 구분되는 새로운 전세계약서 작성을 반드시 진행해야 합니다. 이 경우 계약일, 보증금, 임대조건 등이 새롭게 정의되므로 등기부, 확정일자도 재정비 필요합니다.
4. 전입신고·확정일자 다시 받아야 하나요?
① 주소 동일 시 전입신고 유지 가능
같은 주소, 같은 세입자일 경우 전입신고는 유지되며 변경 필요 없음이 일반적입니다.
하지만, 보증금 변경 등 실질 계약 변경이 있을 경우, 확정일자는 반드시 새로 받아야 법적 보호가 완벽히 적용됩니다.
② 확정일자는 변동 즉시 재신청
법적 우선변제권을 보장받으려면 보증금이 변경된 날로부터 빠르게 확정일자 재등록이 필요합니다. 많은 분들이 이 부분을 놓쳐 깡통전세에 노출되기도 합니다.
5. 집주인 변경 시 유의사항 – 소유자 바뀌면 계약은?
① 소유권 이전 전후 시점 중요
계약 도중 집주인이 바뀐 경우, 새로운 집주인은 기존 임대차 계약을 승계해야 합니다.
단, 임대차계약서를 제대로 증빙하지 못하면 신규 소유주가 계약을 인정하지 않으려는 분쟁 발생도 가능합니다.
② 등기부등본 열람 필수
재계약 전 등기부등본을 꼭 확인해 소유권 변동 여부, 근저당권 존재 등을 사전에 점검하는 것이 가장 안전합니다.
6. 재계약 시 보증금 반환 문제 – 중간에 바뀌면 어떻게 되나요?
① 보증금 인상 시, 기존 보증금 처리 방식
전세보증금이 인상될 경우, 기존 보증금은 자동 승계되고 차액만 추가 납부하는 방식이 일반적입니다.
단, 임대인이 기존 보증금 일부를 돌려주고 재계약을 원하는 경우 ‘보증금 반환계약서’를 별도로 작성해야 합니다.
② 상계 처리 및 유의사항
보증금 일부를 월세로 상계하거나, 인상분을 미루는 유예 계약 등 다양한 방식이 있으므로 문서로 증빙해 두는 것이 안전합니다.
7. 등기부등본 확인은 필수 – 깡통전세 피하려면?
① 근저당권, 압류 등 확인 필수
재계약 전 반드시 최신 등기부등본을 열람하여 근저당, 가압류, 소유권 이전 예정 사항을 확인해야 합니다. 전세금이 시세보다 높은 경우 특히 깡통전세 리스크가 크므로, 담보대출 상황을 파악하는 것이 핵심입니다.
② 열람 타이밍: 계약 1~3일 전
가장 이상적인 확인 시점은 재계약 직전(1~3일 이내)입니다. 이전 열람본은 무의미할 수 있으므로 ‘최신’ 확인이 중요합니다.
🔗 관련글 추천
👉 청약철회권 5분 요약 – 보험 계약 후 취소 가능한 조건은?
→ 보험처럼 전세도 ‘되돌릴 수 있는 권리’가 중요합니다. 청약철회권도 꼭 함께 알아두세요.
👉 입원일당 보험과 수술특약 5가지 차이점 – 보장 조건 비교
→ 실생활에 꼭 필요한 보장 차이, 전세계약처럼 제대로 구분하지 않으면 손해입니다.
8. 자주 묻는 질문 (FAQ)
① Q1. 재계약도 확정일자를 꼭 받아야 하나요?
A1. 보증금이 변경되었거나, 신규 계약 형태일 경우 반드시 재신청해야 보호받을 수 있습니다.
② Q2. 계약갱신청구권은 2회 사용할 수 있나요?
A2. 아닙니다. 주택임대차보호법상 1회 행사만 가능합니다.
③ Q3. 임대인이 통보 없이 계약 거절하면 어떻게 하나요?
A3. 정해진 기한 내 통보가 없었다면 자동 연장된 것으로 간주됩니다.
④ Q4. 전입신고 없이 살아도 문제 없나요?
A4. 전입신고를 하지 않으면 보증금 우선변제권을 상실할 수 있습니다.
⑤ Q5. 전세계약 재계약 시 임대료 협상은 가능하나요?
A5. 갱신청구권 외의 신규 계약일 경우 임대료는 자유 협상이 가능합니다.
9. 다른 종류의 주택청약/부동산 정보
10. 결론
전세계약 재계약은 단순한 연장이 아니라, 법적 요건과 실무 조건을 모두 충족해야 안전합니다. 계약갱신청구권, 임대료 인상 한도, 전입신고·확정일자 등 필수 요소들을 체크하지 않으면 보증금 손실 위험이 있습니다. 특히 계약서 재작성과 등기부등본 열람 여부는 깡통전세와 사기 피해를 예방하는 핵심입니다. 임차인이라면 주도적으로 계약 조건을 점검하고, 법적 권리를 명확히 행사해야 합니다. 2025년 전세 시장의 변화 속에서, 신중한 재계약이 여러분의 자산을 지켜줍니다.