불법건축물 매입 리모델링 가능 여부는 건축법, 세법, 행정처분 기준까지 종합적으로 검토해야 합니다. 도심 속 저렴한 부동산, 특히 단독주택이나 다세대주택을 찾다 보면 ‘위반건축물’, ‘불법건축물’이라는 표기를 종종 마주하게 됩니다. 겉으로 보기엔 사용에 문제 없어 보이지만, 막상 리모델링을 하거나 대출·매매·등기를 진행하려 하면 법적 제한에 부딪히는 경우가 많습니다. 특히, 불법 증축이 포함되어 있는 건물은 허가 없이 공사할 경우 다시 과태료가 부과되고, 자칫 형사처벌까지 이어질 수 있습니다.
이 글에서는 ‘불법건축물 매입 리모델링 가능 여부’를 중심으로, 불법 증축의 합법화 절차, 위반건축물 과태료 기준, 리모델링 가능한 조건, 등기 제한 요건 등 최신 기준으로 알아두셔야 할 핵심 내용을 총정리해드립니다.
불법건축물 매입 리모델링 가능 여부 7단계 – 증축 허가부터 등기 제한까지 총정리
1. 불법건축물이란? 법적 정의와 판별 기준
불법건축물이란 건축법상 정해진 인허가 절차를 따르지 않고 건축되었거나, 허가 범위를 초과해 증축·개축·용도 변경한 건축물을 말합니다. 이를 법률적으로는 ‘위반건축물’이라고 정의하며, 대개 다음과 같은 방식으로 확인할 수 있습니다.
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건축물대장 확인: ‘위반건축물’이라는 표시가 기재된 경우 해당
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등기부등본 확인: 미등기 건축물, 일부 증축 누락된 경우 표시되지 않음
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현장 조사: 실제 면적과 건축물대장상 면적이 다를 경우, 위반 가능성 있음
특히 건폐율, 용적률을 초과한 증축, 옥상에 무단으로 만든 다락방 등은 대표적인 위반건축 사례입니다.
2. 불법건축물 매입 시 리모델링 가능한가?
많은 투자자나 자가 소유자들이 위반건축물을 저렴하게 매입한 후 리모델링을 통해 가치 상승을 노리지만, 이는 법적으로 쉽지 않습니다. 일반적인 수선·보수는 가능하지만 다음과 같은 행위는 대부분 금지됩니다.
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벽체 철거, 구조 변경 등 대수선 행위
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불법 증축부를 기반으로 한 증개축
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사용승인 없이의 리모델링 신고
불법건축물의 경우 먼저 사후허가를 받아 위반을 정리(합법화)하지 않으면 어떤 형태의 리모델링도 행정처분 대상이 될 수 있습니다.
3. 불법 증축 허가 절차 및 합법화 방법
2025년 현재 기준으로도 불법 증축을 적발되기 전 자진신고 하거나, 적발 후라도 일정 조건을 갖추면 사후허가 절차를 통해 합법화가 가능합니다. 절차는 다음과 같습니다.
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자진신고 및 시정계획서 제출
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건축허가서 및 관련 서류 재작성
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이행강제금 납부 (통상 건축물가액의 10~20%)
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현장 점검 및 구조안전성 확인
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건축물대장 정리 후 건축물 사용승인 취득
단, 용도지역에 따라 합법화가 불가능한 경우도 있으며, 특히 대지 경계 침범, 도로 미접면지, 도시계획시설 내 건축물은 허가 자체가 불가할 수 있습니다.
4. 위반건축물 과태료 및 행정처분 기준
불법건축물은 행정청에 적발되면 과태료 및 이행강제금이 부과됩니다. 이 두 개념은 다음과 같이 구분됩니다.
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과태료: 최초 적발 시 한 번 부과 (수십~수백만 원 수준)
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이행강제금: 시정명령 미이행 시, 반복적으로 부과되는 행정벌
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연 2회 한도, 최대 5년까지 반복
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건축물 시가 기준 10~20% 수준
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만약 이행강제금에도 불응할 경우 철거 명령이나 건축물 사용 금지 처분이 내려질 수 있으며, 경우에 따라 형사고발로 이어지기도 합니다.
5. 불법건축물 리모델링 시 제한 조건
불법건축물이라 하더라도 다음 조건을 충족하면 제한적 리모델링이 허용되기도 합니다.
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구조 안전진단 통과: 시·군·구에서 요구하는 구조검토 통과
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건폐율·용적률 초과 없음: 설계 상 안전성 확보
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위반내역 해소: 기존 위반 부분 철거 또는 보완 후 인허가 재진행
하지만 위반 상태가 유지되거나, 해당 지자체의 도시계획 상 재개발 예정지, 녹지지역 등일 경우 리모델링은 거의 불허됩니다.
6. 불법건축물의 등기 불가 사유와 우회 방법
건축법상 준공검사 필증 또는 사용승인서가 없는 건물은 건축물대장 등록 및 등기 자체가 불가능합니다. 주요 등기 불가 사유는 다음과 같습니다.
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건축물대장 미등재
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부분 불법 증축으로 면적 차이 발생
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사후허가 미진행
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기존 위반기록 보존
등기가 불가하면 소유권 이전, 근저당 설정, 전입신고, 전세자금대출 등 모든 법적 절차에 제약이 발생합니다.
우회 방법으로는 합법구간만 등기, 집합건물 등록 후 전유부만 사용하는 방법 등이 있으나 법적 위험이 따르므로 추천되지 않습니다.
7. 리모델링 후 양도세·취득세 불이익은?
리모델링을 완료하더라도 불법 증축 부분이 합법화되지 않았거나 등기되지 않았다면, 해당 비용은 세무상 인정되지 않습니다.
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양도세: 리모델링 비용 불인정 → 양도차익 증가 → 세금 증가
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취득세: 신고 면적보다 실제 면적이 크면 과세 누락 → 추징
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재산세: 미등기 부분은 과세 제외 → 향후 가산세 위험
세무상 리스크를 최소화하려면 반드시 정식 인허가 후 건축물대장 정리 → 등기 완료 후 리모델링을 해야 합니다.
8. 실전 사례로 보는 불법건축물 리모델링 성공·실패 사례
✅ 성공 사례
서울 강서구의 한 단독주택은 불법 증축된 옥상 창고를 철거한 후, 기존 구조를 보강해 합법 리모델링을 완료했습니다.
이후 건축물대장 정리 및 등기를 마치고 전세임대용으로 전환해 시세 대비 20% 이상 프리미엄 매각에 성공했습니다.
❌ 실패 사례
영등포구의 한 다세대주택은 옥상 불법 증축 후 내부 리모델링을 강행했지만, 적발되어 철거 명령과 함께 형사고발까지 이어졌습니다. 건축주는 등기 불가로 인해 대출 불허, 매각 실패 등 이중 삼중의 경제적 피해를 입었습니다.
9. 자주 묻는 질문 (FAQ)
① Q1. 위반건축물로 표시된 건물도 리모델링이 가능한가요?
A1. 가능은 하지만 제한적입니다. ‘위반건축물’로 등록된 경우에는 먼저 자진신고 및 사후허가를 통해 불법 증축을 합법화한 후에야 리모델링 인허가를 받을 수 있습니다. 그렇지 않으면 과태료 또는 철거 명령이 나올 수 있습니다.
② Q2. 불법 증축 부분만 철거하면 나머지는 사용할 수 있나요?
A2. 네, 일반적으로 불법 증축된 일부만 철거하고 합법 구간만 유지하는 형태로 활용 가능합니다. 다만, 철거 후 건축물대장 정리가 병행되어야 등기·매매 등에서 문제를 피할 수 있습니다.
③ Q3. 불법건축물도 등기이전이 가능한가요?
A3. 부분적으로는 가능하나 조건부입니다. 건축물대장에 등재되어 있고 사용승인이 난 부분은 등기이전이 가능하지만, 미등기 또는 위반 상태의 건물은 등기 자체가 불가하거나 추후 무효 처리될 수 있습니다.
④ Q4. 위반건축물 리모델링 후 양도하면 세금은 어떻게 되나요?
A4. 불법 증축된 면적은 양도세 계산에서 리모델링 비용으로 인정되지 않습니다. 그로 인해 양도차익이 높게 책정되고, 결과적으로 세금이 더 나올 수 있습니다. 반드시 리모델링 전 사후허가를 통해 합법화 후 등기를 마쳐야 안전합니다.
⑤ Q5. 불법건축물이라도 전세나 월세 임대가 가능한가요?
A5. 법적으로는 가능하지만 위험성이 큽니다. 특히 전입신고 및 확정일자가 불가능하거나, 전세보증보험 가입이 불가할 수 있습니다. 임차인 보호가 어려워 분쟁 발생 시 문제가 커질 수 있습니다.
10. 다른 종류의 다양한 정보
11. 결론
불법건축물은 가격 메리트는 크지만, 리모델링이나 거래 시 심각한 제약이 따릅니다. 합법화 없이 임의로 리모델링을 진행하면 과태료, 이행강제금, 형사처벌의 위험이 존재합니다. 리모델링 전에는 구조 안정성, 위반내역, 인허가 이력 등을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 세무상 불이익을 피하기 위해선 등기까지 완료한 후 공사를 진행하는 것이 바람직합니다. ‘불법’이라는 한 단어로 모든 리모델링 계획이 무너질 수 있으니, 지금이라도 사전 조사와 법적 검토는 필수입니다.